Zakupy - Part 1 - Strategia zakupu działki budowlanej

No właśnie, ktokolwiek z Was stoi właśnie przed zakupem czegokolwiek powinien pomyśleć najpierw o strategii. Nie mówię tutaj o zakupach spontanicznych i nieistotnych. Mam na myśli zakupy, które będą cieszyć Wasze oko przez okrągły rok i dłużej. 

A konkretnie? Mam na myśli wystrój wnętrz i szeroko pojętych elementach wyposażenia Waszego domu. Zakupy z tym związane są najczęściej kosztowne i jednorazowe. Bo jak często kupujecie nowe drzwi albo dywan do salonu? Czy umywalkę i płytę gazową kupujemy co kilka lat? Raczej nie!! Dlatego bardzo ważna jest rozsądek, rozwaga i świadomość podczas zakupów. Efekt wow też jest wysoce pożądany :)

Najważniejszy jest oczywiście budżet. W sytuacji kiedy musicie kupić jedynie nowy ekspres do kawy problemów raczej nie będzie. To zakup jednorazowy, pod warunkiem, że nie kupicie bubla, który zepsuje się zaraz po upływie gwarancji. Większy problem pojawia się w momencie kiedy kupujecie mieszkanie lub budujecie dom. Wówczas okazuje się, że zapotrzebowanie na produkty wykończeniowe jest ogromne a ich wartość finansowa znaczna. Jeśli kupujecie mieszkanie potrzebujecie zastrzyk gotówki, żeby w ogóle wykończyć pomieszczenia i wprowadzić się jak najszybciej. Z budową domu jest ciut inaczej. Jest to proces etapowy. Najpierw musicie kupić działkę budowlaną. To trwa, bo jeździsz, szukasz, załatwiasz kredyt lub masz odłożoną szanowną sumkę w sam raz na zakup 3000m2 czy 800m2. 

A gdyby mieć taki widok z tarasu??

STRATEGIA ZAKUPU:

1. STATUS DZIAŁKI
   Musisz zapoznać się troszkę z prawem budowlanym i wiedzieć jaką wielkość działki kupić, żeby móc na niej postawić wymarzony dom. Czy jest to działka budowlana, czy rolna? Jaką minimalną powierzchnię musi mieć? A może zbudujesz siedlisko, które inaczej jest opodatkowane niż zwykła działka? A może od razu pomyślisz jaki typ działki kupić, żeby podatek rokroczny był minimalny? 
   
   
2. LOKALIZACJA (odległość od miasta, drogi dojazdowe, widoki, sąsiedzi)
   Zakup działki budowlanej to bez wątpienia poważne przedsięwzięcie i wyzwanie. Jej lokalizacja jest najważniejsza, ponieważ musi zadawalać jej przyszłych mieszkańców. Widok to jedna sprawa, sąsiedzi, droga dojazdowa, dostęp do mediów.
   
   
3. KSZTAŁT DZIAŁKI
   Jeżeli działka jest mała to zwróć szczególną uwagę na jej kształt. Jeśli jest wąska i długa to nie postawisz na niej parterowego domu ponieważ się nie zmieści, a przepisy jasno mówią jaką odległość może mieć ściana z oknami, czy bez okien od granicy działki sąsiada. Nie ma od tego odstępstw. Znam przypadki ludzi, którzy mieli swój wymarzony projekt, mieli działkę – nie wiem co było pierwsze, ale na tej konkretnej działce ten ich wymarzony domek nie mógł powstać. A szkoda. Oczywiście powiecie, że projekt można zmienić, znaleźć inny. I macie rację, ale dla każdego, kto wybierał projekt lub projektował go sam lub za pośrednictwem biura architektonicznego jest jasne, że to nie jest takie proste bo okaże się, że nie ma projektu idelanego.
   
4. WARUNKI GRUNTOWE
   Rodzaj podłoża to element z pozoru błahy. Tylko co jeżeli działka jest podmokła? Cała z gliny? Lub są to grunty niespoiste – czyli takie, na których posadowienie  domu jest niemożliwe bez całkowitej ich wymiany? Poziom wód gruntowych również należałoby sprawdzić. Większość z tych informacji znajdziecie na mapach geodezyjnych dla danego obszaru. 

W tym momencie przytoczę Wam historię pewnej działki na sprzedaż. 

Pięknie położona, ogrodzona, pod wieloma względami nosiłaby miano idealnej. Potencjalny klient trafia na nią latem, jest zauroczony i oczami wyobraźni już widzi siebie na tarasie w słoneczne popołudnie. Nie zna jednak jej historii. Nie wie, że co roku na wiosnę robi się na niej potężny staw, że teren jest podmokły, niestabilny a sprzedawca na tyle wyrachowany, że mu o tym nie powie. Ciąg dalszy to już tylko szereg trudności. Nie mówię, że nie jest możliwe postawienie domu na trudnych warunkach gruntowych. Trzeba jednak mieć świadomość, że niesie to za sobą inne technologie dla prac ziemnych, które są bardzo kosztowne, a firm specjalizujących się w takich pracach jest ograniczona ilość. Osobiście odradzam, bo wiara, że pójdzie jak po maśle, to zbyt wielki optymizm. 

Działkę budowlaną, którą chcesz kupić, musisz dobrze poznać! Zastanowić się, czy nie zalewa jej Wisła, czy nie ma w okolicy oczyszczalni ścieków, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje obwodnicę 500 m od granicy działki? Jeśli przeanalizujesz wszystko i zaakceptujesz wszystkie niedogodności, rozejrzyj się czy nie ma upierdliwego sąsiada ;) Samo życie - może być idealnie, a sąsiad wariat i o ile lubisz przygody Kargula i Pawlaka, to niekoniecznie zechcesz być ich uczestnikiem w swoim życiu.

Wszystkie te rady możesz wyrzucić do śmietnika, zapomnieć i zbagatelizować. Ale uwierz mi, zanim zaczniesz wybierać projekt domu wybierz swoją działkę. Tą w mieście, pod miastem, albo w zupełnej dziczy pełnej komarów. Wybór jest ogromny!!!

Na sam koniec mała uwaga: nie ufaj bezgranicznie ludziom, od których kupujesz działkę. Ich intencją jest przede wszystkim sprzedać produkt! Twoje zadowolenie niestety to sprawa drugorzędna. Staraj się kupować z „pierwszej ręki”, bez pośredników. Biuro nieruchomości pośrednicząc w sprzedaży nie robi tego za darmo. Będziesz musiał zapłacić kilka procent całkowitej wartości działki jeżeli dojdzie do transakcji, chyba, że umowa mówi inaczej. Zauważ, że nawet zwykły "oglądacz" z biura nieruchomości musi podpisać malutki kwitek – to właśnie na jego podstawie, jeśli dojdzie do sprzedaży zapłacisz prowizję. Oczywiście biura są profesjonalne i poszukają działki za Ciebie, jeśli przedstawisz im swoje preferencje. To wygodne rozwiązanie niepozbawione wad.

 

I pamiętaj negocjuj!!! Cenę m2 negocjuj!!! Prowizję dla biura negocjuj!!! Nie bój się :)

Ps. Budowa domu, to wspaniała przygoda, ale ta podróż musi być podparta ogromnymi chęciami, to musi w Was dojrzeć.